下関市開発行為等の許可の基準に関する条例

第5条 法第34条第11号の条例で指定する土地の区域は、次の各号のいずれにも該当する土地の区域(規則で定めるものを除く。)とする。
(1) 政令第8条第1項第2号ロからニまでに掲げる土地の区域(他の法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定により開発行為に係る行為を行うことができる土地の区域を除く。)以外の土地の区域
(2) 市街化区域との境界から2キロメートルを超えない土地の区域
(3) 建築物の敷地相互が100メートルを超えない間隔で存することとなる区域内に存する土地の区域

下関都市計画新椋野地区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例施行規則
建てるにしても借りるにしてもいろいろと決まり事が有るので、よく勉強しないとわからないことが多い。

市街化調整区域だったり順工業地帯だったり、それぞれの指定の仕方で、建築できるものできないものがあったりしてややこしい。

事業所の引越というのは、なんだかんだ言っても億単位の資金が必要なので、例えば、調査とか比較検討なんかにお金と時間をじっくりかけるほうが正解だよなと思う。

例えば総工費が1億円だとすると、0.5%でも50万円なわけだよな。

例えば中古車を買う予算が100万円であったとする。0.5%というのは5000円だから、中古車の雑誌を何冊か買ったり、何件も中古車屋さんをめぐるのに経費がいくらか必要だとすると、まぁ5000円くらいというのは妥当な費用だと思う。

額面が大きいから単純に比較できるものではないのだけれども、やはり大きな金額であっても事前の調査費にいくらかのコストが必要になるのかなーという気もするのだ。

 

昭和56年と耐震基準

建築基準法の耐震基準が昭和56年に導入されたのでそれ以前に立てられた建物というのは、基本的には解体して新しい基準に合うようにしかできないのが現実としてある。

で、素人大家さんとかが、そういう古い物件を安い価格で手に入れて、住宅に変更して、賃貸すればいいみたいなことをするのだけれども、基本的にそれは建築基準法違反だったりすることもあるみたいなので、注意が必要だ。

古民家の利用にしてもいろいろ例外で文化的な価値があるから例外も認めるとか、そういうこともあるみたいだ。

例えば1900年代に建築された古いレンガ倉庫を改築してショッピングモールにするというような運用は現行の法律に照らし合わせるとかなりハードルが高いと言えそう。

 

引越しのスケジュール

会社を引越すとしてスケジュールを書き出してみる。
概算なので時期はそれそれ前後するとしてとにかく頭の中を整理するためにも書き出してみるのだ。
( )は必要日数
現地での内装および外回りの改築打合せ。(3)
第一案の大雑把な見積り金額の提案(10)
資金繰りとか金融機関・ステークホルダーとの調整打合せ(5)

基本的な設計の打合せ・第一案の提出(3)
設計変更や打合せ・第2案の提出(7)
設計変更や打合せ・第3案の提出(7)
設計変更や打合せ・第4案の提出(7)
最終案の合意(3)
賃貸契約を交わす
並行して資金計画を立てておく(16)

設計を終了後改築に入る(7)
改築工事(90)
引越し(5)

最短で5ヶ月位だろうか?

どうなんだろう、それだと早すぎるのかな。それともゆっくりし過ぎなのだろうか?

焦らずに、それでいておそすぎないように、日々を無駄にしないように、それでいて、余裕のある工程を組んでいきたいのだ。

改築工事は90日もかからないかもしれない。

実際は35日くらいでできるのかもしれない。そんなに難しいことしたり複雑な工程が多いわけでもないしな。

RFIDとかうまいこと利用いて在庫管理ができるようになると面白いかもしれない。

 

 

 

床暖房にしたいな

今の事務所はコンクリートに直接クッションフロアを貼り付けているだけなので、断熱もなにもなく、地面の熱がそのまま伝わってくるというか、熱が逃げていくので冬はものすごく寒いのですよ。
そういう状況に15年近くいるのですが、慣れたりしませんです。
そういうことで、新しい事務所に引っ越すときは床暖房にしたいと常々思っていたりしていたのです。

今回は引越先は、倉庫の一角をパーティションで区切って、60平米くらいいの事務室スペースにしたいと考えています。

で、床暖房ですよ。

温水式で広さがだいたい50平米くらいだとすると、床暖房にするとコストどのくらいになるのでしょうか。熱源は石油給湯器で、試用期間は11月から3月までの5ヶ月間になると思いますよ。

灯油代とか燃費とかのランニングコストとか、そういうのも計算して考えなくてはいけませんな。

多少コストが高くても「快適さ」というのも踏まえて、単純にイニシャルコスト・ランニングコスト・トータルコストでの比較のみで決めるものでもありません。

やはり労働環境によっては生産効率とか、雇用満足度とか変わってくるはずなので。

ようは床暖房にすると、単純に工事予算がプラスいくらになるんかということをしっかり計算しなくてはいけませんね。

会社引越の話

Twitterのやたら長い自分のアカウント名にある通り、ここ何年か前から「事務所引越したい」「事務所引越したい」言ってたわけですが、ここに来て、なんといいますかご縁もありまして、いよいよよさそうな物件が見つかった感じですよ。

いまから実際に使えるのかとか、
改築が予算内でできそうなのかとか
引越したあと、今の事務所の建物は?土地は?売るのか?賃貸に出すのか?
資金繰りとかどうしましょうか?
いい感じの補助金とか助成金とかあるのかな?

いろいろと相談したりしていこうとか悩んだりと言うかぼんやり考えたり思いついたりしたことを書き出して整理したりしなくてはなりませんな、と考えたりしています。

 

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